结算业绩延续承压,未结资源仍旧充足: 受毛利率探底、投资收益减少等因素影响, 2023H1 15 家 A+H 上市典型房企整体营收同比增长 0.1%,归母净利润同比下降 2.7%, 降幅较 2022 年收窄 23.9 个百分点。 2023H1 15家上市房企整体毛利率 19.6%,同比下降 2.1 个百分点,较 2022 年下降0.6 个百分点,考虑高价地结转、滞重库存清理等因素仍在,短期结算端毛利率或仍将底部徘徊;销管费用率 5.2%,同比下降 0.1 个百分点,较2022 年持平,延续低位;少数股东损益占比 22.1%,同比下降 4.6 个百分点,较 2022 年全年下降 7.2 个百分点,伴随拿地权益占比提高有望维持较低水平。 2023H1 末 15 家上市房企业绩保障度(期末合同负债/过去一年营业收入)118.1%,未结资源仍旧充足。分企业性质看,央国企营收同比增长 0.6%、归母净利润同比下降 1.8%,整体业绩相对较好。

销售规模反弹,拿地持续聚焦: 得益于年初楼市明显复苏, 2023H1 15 家上市房企销售额同比增长 19.1%,远高于全国水平(增长 1.1%) 。 5 月以来楼市修复乏力,但近期中央及各部委密集发声释放政策利好,叠加 9 月往后为传统营销旺季,成交有望止跌企稳。 2023H1 15 家上市房企平均拿地销售面积比 43%、拿地销售金额比 27%,仍处于土储净消耗状态。拿地销售金额比较 2022 年下降 12 个百分点,降幅低于拿地销售面积比,反映房企在谨慎取货过程中, 仍持续向高地价的核心城市聚焦。 2023H1 央国企销售额同比增长 25.3%,销售表现显著优于民企(微降 0.04%),平均拿地销售金额比 29%,拿地强度亦高于民企(20%)。

在手现金小幅回升, 融资成本进一步下行: 2023H1 末 15 家上市房企整体在手现金 1 万亿元,较 2022 年末提升 2%;融资成本普遍下行,“三条红线”整体维持绿档。其中央国企在手现金较 2022 年末回升 3.5%,民企较 2022 年下降 4.6%;民企现金短债比较 2022 年末下降 12.4 个百分点,延续弱化趋势。 2023H1 末央国企综合融资成本普遍更低, 反映其融资端更大优势。

投资建议: 2023H1 典型房企结算利润延续下滑,毛利率持续探底,业绩仍旧承受压力; 但归母净利润降幅收窄,结算项目权益比例提高,在手现金小幅回升,边际改善信号有所显现。近期地产政策组合拳频出,彰显中央托底地产信心与决心,短期政策博弈机会仍存,且需持续关注政策呵护下基本面走向,中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科 A 等。同时建议关注物业管理及产业链机会,如保利物业、招商积余、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。

风险提示: 1)楼市修复不及预期风险; 2)个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险; 3)房地产行业短期波动超出预期风险。

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